カテゴリー: 旅館業法

❶組合員限定の有利な融資制度

全旅連に加入することで、組合員のみを対象とした融資制度を利用できます。

※いずれも所定の審査・条件があります。

• 日本政策金融公庫による融資
• 商工組合中央金庫による融資（転貸方式）

一般の事業融資と比較して、長期・安定資金として使いやすいといった点が評価されています。

❷国・県・市との情報交換ネットワーク

旅館業は、旅館業法・条例・保健所・消防・建築との調整など、行政との関係性が極めて重要な業種です。

組合に加入することで、国・都道府県・市町村レベルでの制度動向や業界内でのトラブル事例や運用実務、他地域の旅館・ホテルとの情報共有といった「表に出にくい実務情報」に触れやすくなります。

❸税制改正・制度設計への関与

全旅連は、単なる親睦団体ではありません。旅館業界の立場に立った制度づくり・陳情活動を継続的に行っています。

具体的には、

• 旅政連（旅館政治連盟）との連携
• 県・市レベルの環境衛生議員とのタイアップ
• 固定資産税の1/2軽減措置
• 宿泊税・公共宿泊施設税に関する要望
• 事業承継・相続税負担の軽減

など、経営に直結するテーマが対象になります。

❶日本文化を味わえる観光スポットが多く外国人観光客からの評価が高い。

香川県には、金刀比羅宮や栗林公園など日本の文化を味わえるスポットが多く存在しています。都心部とは違った体験ができることから外国人観光客から非常に人気です。

❷高松空港の国際線増便と宿泊者数増加

高松空港はチャイナエアラインや香港エキスプレス航空といった航空会社が増便したことをきっかけに利用者数が増加しています。(参考 香川県公式サイトから)そのため観光客の増加が期待できます。

(上の画像は香川県が公開している資料から引用)

宿泊者数をみてみると、令和6年は令和5年に比べて約30万人増加していることが分かります。

❸家賃が安い

香川県は集客面だけでなくコスト面からも評価が高いです。他の都道府県と比較して香川県の家賃は低い傾向にあります。そのため費用を抑えて民泊開業をすることが可能です。

❶民泊を始めるには届出や許可が必要

民泊を始めるには、大きく分けて2つの方法があります。

1.旅館業法（簡易宿所営業）の許可を得る方法と、2.住宅宿泊事業法（民泊新法)の届出を行うがあります。

💡「年間を通して営業したい」や「初期費用を抑えて手軽に始めたい」などの個別の事情により選択するべき法律が異なるため注意が必要です。

❷住宅宿泊事業法と旅館業法の違い

民泊を始めるにあたって、多くの方が「旅館業法」と「住宅宿泊事業法」のどちらを選ぶべきか悩まれます。弊事務所では、初めて参入される方には、まず「住宅宿泊事業法」でのスタートを推奨しております。

旅館業法は「許可」を得るための基準が非常に厳しく、高度な設備改修や膨大な書類作成が必要になり、多額の費用と準備期間を要してしまいます。

そのため、まずはハードルの低い住宅宿泊事業法で最速でビジネスを立ち上げ、その後に状況を判断しながら「年間を通じて営業をしたい」といった場合に旅館業の許可を取得することが賢い方法だと考えます。

①設備関係は「ぼったくり前提」でチェックする

消防設備士、電気工事士などは国家資格として立派な職業ですが、民泊・旅館業の制度理解は別物です。

実務では、

• 非常用照明を1部屋に複数設置
• 本来不要な箇所への増設
• 緩和要件を一切検討せず「フル装備」

こうした過剰工事が本当に多く見てきました。そのため事業者様には複数見積もりを取ることをお願いしております。

そして費用が高いなと感じる場合は、「なぜそれが必要なのか」を条文ベースで説明させること。

説明できない業者は、ほぼ確実に「念のため」「安全のため」として余分な工事でお金を取っています。

②民泊（住宅宿泊事業法）の場合

民泊（住宅宿泊事業法）については、国が明確に示した資料があります。

ここに、非常用照明の緩和要件が記載されています。円変わる

この要件判断を行ってくれる消防設備士は、かなり数が少ないと言えます。

• 居室の該当区分
• 条文上どこに当たるか
• 緩和要件に該当するか

これは法令解釈の領域で、通常判断を行うのは事業者又は行政書士のみとなります。

しかし、通常の行政書士事務所でこの緩和要件を見てくれる事務所はかなり少ないでしょう。

消防設備士や電気工事士に任せると、「念のため付けましょう」
「全部屋に必要です」となり、1部屋に何個も非常用照明が付く地獄が完成します。

制度を知らない業者に任せると、結果としてぼったくり構造になるケースが多いです。

Support
-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

①オートロックマンションでの旅館業許可取得は不可能か？

未だに「オートロック＝旅館業不可」と行政の担当者にて言い切る方がいますが、それは根拠法令の読み込みが甘かったり、そのエリアにて前例がないケースが多いです。

現行の旅館業法では、ICT機器の活用を前提にした運営が明確に認められています。

そのため、オートロックマンションであっても、要件を満たせば旅館業許可は取得可能です。

実務上も、弊所ではオートロックマンションを対象とした旅館業許可申請を累計50件以上取り扱っています。

珍しい話でも、グレーな話でもありません。「できない」のではなく、「どう設計するか」の問題です。

②自治体の条例を条文から整理してみる。

条文を行政の手引きではなく、文章から読むのが一番重要です。

旅館業に関する運用は、①本人確認方法②鍵の受け渡し方法③オートロックから玄関扉までの導線を一括りで判断してはいけません。

条例や要綱を見ると、それぞれ役割が分かれて規定されています。

例えば、

• オートロックの解錠方法
• 客室玄関扉の鍵
• 宿泊者本人確認のタイミング

これらが別々に評価されている自治体も多く、オートロックと玄関扉の鍵が異なる場合でも、玄関扉にて宿泊者の顔と旅券を確認できればOKと整理している自治体も実際に存在します。

つまり、行政窓口で「この運営方法では許可は無理です」と言われた場合でも法律上・条例上も無理ではないというケースもあります。

条文・要綱・通知ベースで整理すると、適合に持っていけるケースは想像以上に多いです。

旅館業は、担当者の感覚や過去運用に合わせるものではなく、条文に合わせて運営設計を組み立てる事業です。

「無理」と言われて諦めるか、「どの条文の、どの要件か」を確認するか。ここで、結果は大きく変わります。

Support
-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

①民泊（住宅宿泊事業）の場合

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、宿泊者1人当たり3.3㎡以上の床面積が必要とされています。

そのため、

• 1人利用であれば、3.3㎡以上
• 2人利用であれば、6.6㎡以上

といった計算になります。

狭小物件であっても、宿泊人数を制限することで制度上は成立するケースが多く、面積要件そのものが直ちにネックになることは多くありません。

②旅館業法の場合 ― 営業形態ごとの面積基準

旅館業法では、営業形態によって客室の最低面積基準が異なります。

旅館・ホテル営業

• 客室面積：7㎡以上／室
• 寝台（ベッド）を設ける場合：9㎡以上／室

この基準を満たさない場合、
旅館・ホテル営業としての申請はできません。

簡易宿所営業

簡易宿所の場合は、

• 原則：33㎡以上／室
• ただし、宿泊者数が10人未満の場合は
  3.3㎡ × 宿泊者数以上

という基準が適用されます。

このため、狭小物件では、

• 客室が9㎡未満
• 宿泊人数を1〜2名に限定

といった前提で、簡易宿所営業として申請するケースが現実的になります。

Support
-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③下宿営業という選択肢は実務上ほぼ存在しない

なお、旅館業法上には「下宿営業」という区分も存在しますが、
現在の民泊・短期宿泊の文脈においては、
実務上ほとんど利用されていません。

短期宿泊を前提とする場合、
現実的な選択肢は、

• 住宅宿泊事業（民泊）
• 旅館業（旅館・ホテル営業 または 簡易宿所営業）

のいずれかになります。

狭小物件では、物件に制度を当てはめるのではなく、物件に合った制度を選ぶことが重要です。

①200㎡超は原則として「用途変更」の検討が必要

建築基準法上、用途変更は一定規模を超えると手続きが必要になるため、延床面積200㎡超の建物を宿泊用途で使う場合、原則として用途変更の要否を検討することになります。

実務上は、建物の現況・用途・運用形態によって、用途変更の議論が避けられないケースが出ます。200㎡超の段階で「建築側の論点が入る」と理解しておく方が安全です。

②共同住宅は「申請の組み立て方」で結果が変わる

共同住宅（アパート・マンション等）の場合、200㎡超の扱いは特に注意が必要です。

一括で200㎡超の用途変更として整理しようとすると、窓口の段階で

• 受付自体を渋られる
• 一度に通らない（実務上止められる）

という状況が起きやすくなります。

この場合、現場では申請を複数回に分けるなど、手続きの組み立てを工夫して進めることがあります。

また、単に分割するだけでなく、行政書士・建築士等による疎明資料（補足説明資料）を添付し、

• どの範囲をどういう用途で使うのか
• 法令上の位置づけをどう整理するのか
• 申請として合理性があること

を明確にすると、意外に手続きが前に進むケースがあります。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③「容積率・建ぺい率」より見られるポイントがある

200㎡超の話になると、容積率や建ぺい率が強く意識されがちです。

ただ、少なくとも保健所手続きの文脈では、それらが最重要として扱われないケースも多いのが実情です。

むしろ現場で効いてくるのは、

• 申請内容と現況・運用の整合
• 安全性（動線、避難、設備面）
• 行政が判断できる資料構成になっているか

といった「判断可能性」の部分です。

④建築基準法違反がある＝全て通らない、ではない

ここも誤解が多い点です。

建築基準法に関する論点があるからといって、直ちに「何もできない」「すべて不可能」という結論になるわけではありません。

実務上は、

• どの違反・どの不足が、許可判断に直結するのか
• 保健所が何を重視し、どこを厳しく見るのか
• どの論点を、どの行政機関が根拠を持って求めているのか

を切り分けたうえで、申請を組み立てます。

重要なのは、「違反があるかどうか」ではなく、行政が許可判断できる状態に整理できるかという観点です。

①保健所の届出や許可申請よりも先に問題になる消防法

テナント・店舗併用建物では、個別テナントごとの対応ではなく、建物全体としての消防管理体制が問題になります。

具体的には、

• 各テナントに求められる乙種防火管理者
  ではなく、
• 建物全体に選任が必要となる「統括防火管理者（甲種）」

が論点になります。この点を見落としたまま進めると、後工程で確実に手続きが止まります。

②統括防火管理者（甲種）は誰の手続きか

統括防火管理者（甲種）の選任は、民泊を行う事業者単独で完結するものではありません。

多くの場合、

• 建物の管理会社
• 建物オーナー側

が主体となって対応する手続きです。

そのため、共同住宅やテナントビルの場合は、事前に管理会社へ確認を行うことが不可欠です。

ここを飛ばして申請準備を進めると、後から「対応できない」と言われるケースもあります。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③消防手続きが終わらないと、保健所も動かない

実務上、重要な点として、

• 統括防火管理者の選任
• 消防計画の整備
• 消防法令適合通知申請

これらが整っていない場合、消防署が保健所に照会をかけないことがあります。

場合によっては、消防法令適合通知申請自体を受け付けてもらえないケースも見受けられます。

結果として、

• 保健所の手続きが進まない
• 開業時期が確定しない
• 予定していたスケジュールが大きくずれる

といった事態につながります。

④実務上のリスクと事前整理の重要性

テナント・店舗併用建物では、

• 消防法上の責任主体が誰か
• 管理会社・オーナーがどこまで対応可能か
• そもそも民泊利用を想定した管理体制が取れるか

を、契約前・着手前に整理することが重要です。

これを行わずに進めてしまうと、開業できない期間の無駄な家賃負担が発生することもあります。

テナント・店舗併用建物の民泊は、制度上可能であっても、管理・消防体制が整わなければ実行できません。

弊所では、

• 消防法上の論点整理
• 管理会社・オーナー側の手続き範囲の確認
• 保健所・消防署の手続き順序整理

を行ったうえで、申請を進めています。事前に整理を行うことで、不要な時間的・金銭的ロスを避けることが可能です。

テナント併用建物で民泊を検討している場合は、契約前の段階から実務整理を行うことが重要です。

①用途地域によって営業はできないのか

結論から整理すると、民泊（住宅宿泊事業）と旅館業では、用途地域の考え方が異なります。

民泊（住宅宿泊事業）の場合

住宅宿泊事業法に基づく民泊については、用途地域そのものによる全国一律の制限はありません。

そのため、第一種低層住居専用地域を含め、住居専用地域であっても、制度上は民泊の実施が可能です。

ただし実務上は、自治体条例による制限が非常に大きく影響します。

• 営業日数の制限
• 区域指定による実質的な禁止
• 家主居住要件の付加

など、自治体ごとに運用は大きく異なります。

旅館業（簡易宿所等）の場合

一方で、旅館業法に基づく営業については、用途地域の制限がより明確に影響します。

原則として、

• 第一種・第二種低層住居専用地域
• 第一種・第二種中高層住居専用地域
• 工業地域
• 工業専用地域

では、旅館業の営業は認められていません。

ただし、ここで注意すべきなのは、自治体独自の都市計画や地区指定による例外が存在する点です。

例えば、熱海市などの一部地域では、レクリエーション地区等の指定により、住居系地域であっても旅館業申請が認められているケースがあります。

用途地域だけを見て、一律に「できない」と判断するのは危険です。

②用途地域の確認方法と注意点

用途地域の確認には、全国のエリアが記載されている「用途地域確認マップ」が一般的に利用されます。

ただし、

• 更新時期が古い
• 都市計画変更が反映されていない
• 地区計画や特別用途地区が別途存在する

といったケースもあり、マップだけでの判断は不十分です。

実務では、

• 都市計画課への確認
• 建築指導課とのすり合わせ
• 条例・要綱の確認

を行った上で、最終判断を行う必要があります。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③用途地域以外にも注意すべき規制がある

用途地域をクリアしていたとしても、

• 地区計画
• 建築基準法上の制限
• 独自条例による営業制限

などにより、申請が進められない、または途中で止まるケースもあります。

特に、旅館業と民泊の制度の違いを整理しないまま進めると、「用途地域は問題ないのに申請が通らない」という事態になりがちです。

④専門の行政書士が関与する意義

用途地域の判断は、単に色分けされた地図を見る作業ではありません。

• どの制度で申請するのか
• 条例・都市計画との関係はどうか
• 例外規定や地区指定が使えるか

これらを総合的に整理する必要があります。

専門的な整理を行わずに進めると、後から制度変更を余儀なくされ、時間とコストが無駄になるケースも少なくありません。

住居専用地域での民泊・旅館業を検討する場合、早い段階で制度整理を行うことが、結果的に最短ルートになります。

①ロフトの基本的な考え方

ロフトが面積算定に含まれるかどうかは、単に「ロフトかどうか」ではなく、構造・高さ・利用実態によって判断されます。

特に簡易宿所（旅館業）を想定する場合、2段ベッドを設置するケースが多くなりますが、この場合は以下の点を事前に検討する必要があります。

• 天井高はどの程度確保できているか
• 実際に人が就寝・滞在する空間として使える構造か
• 上下階の移動方法（固定階段か、はしごか）

実務上、天井高がおおむね2.5m程度確保できている空間は、
「実質的な居室利用」と評価される可能性が高くなります。

そのため、「ロフトだから自動的に面積不算入」とは考えない方が安全です。

②「使わせない＝面積に入れない」は本当に通るのか

実務でよく見かけるのが、次のような考え方です。

• 「このロフト（または上階）は使用しないと記載すればよい」

書類上だけを見ると、一見、成立しているように見えるケースもあります。

しかし、重要なのは申請書類と実際の運用が一致しているかです。

民泊・旅館業においては、

• Airbnb
• Booking.com
• その他OTA掲載情報

などが、保健所の確認対象になることがあります。

申請時には「使用しない」「立入禁止」としていた空間が、実際には宿泊者に使われている場合、

• 行政指導
• 改善勧告
• 最悪の場合、営業停止等の処分

につながる可能性があります。

「書類上は使わないことにしている」という説明は、運用実態が伴っていなければ通らないのかという問題に直面します。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③面積算定で重要なのは「どう使うか」の整理

ロフト付き建物では、次の点を明確にした上で申請を組み立てる必要があります。

• ロフトを宿泊者に使用させるのか
• 就寝スペースとして使うのか、物置等に限定するのか
• 使用しない場合、その物理的・運用的な根拠は何か

単に「面積に入れたくないから使わない」という整理ではなく、現実的に守れる運用設計が不可欠です。

④申請段階で旅館業専門行政書士が関与する意義

ロフト付き建物の申請では、

• 面積算定の前提整理
• 図面上の表現方法
• 申請内容と運用内容の整合性確認

を誤ると、後戻りが難しい状態になります。

弊所では、

• ロフトを含めた空間の評価整理
• 宿泊形態に応じた使い方の設計
• 行政が確認しやすい資料構成

上記を前提に、申請を進めています。

ロフト付き物件での民泊・旅館業を検討している場合、申請前の整理がその後の運営リスクを大きく左右します。

①再建築不可物件はなぜ「難しい」と言われるのか

そもそも「再建築不可物件」とは、

建築基準法上の接道義務を満たしていない等の理由により、
既存建物を取り壊した場合、新たな建築ができない土地・建物を指します。

重要なのは、再建築不可＝違法建築という意味ではない点です。

多くの場合、

• 建築当時は適法に建てられている
• 法改正や周辺環境の変化により、現在は再建築ができない

という経緯をたどっています。

それにもかかわらず、旅館業許可の場面では「再建築不可」という言葉だけが独り歩きし、過度に慎重な判断がなされるケースがあります。

②再建築不可物件にあるある、資料が揃わない問題

実務上、再建築不可物件で最も多い問題は建築関係資料が十分に残っていないことです。

具体的には、

• 確認済証・検査済証が現存しない
• 建築当時の図面がない、または一部しか残っていない
• 増改築の履歴が不明確

といった状況が珍しくありません。

この状態で申請を進めると、行政側としては「建物の安全性や法適合性をどう判断すればよいのか」という問題に直面します。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③資料が揃わない場合の対処法

その資料は、誰が・何を根拠に求めているのか。

重要なのは、「資料が足りない」という事実そのものではなく、
その資料を誰が、どの法令を根拠に求めているのかを整理することです。

例えば、

• 保健所が求めているのは、旅館業法上の構造・設備基準を確認するための資料なのか
• 建築担当部局が求めているのは、建築基準法上の適法性確認なのか

これを切り分けずに対応すると、必要以上の資料提出を求められたり、判断が曖昧なまま申請が止まることになります。

再建築不可物件の場合、「完全な資料が揃っていること」ではなく、「許可判断に足りる説明ができること」が実務上のポイントになります。

④再建築不可物件でも旅館業は営めるのか

再建築不可物件であっても、

• 既存建物を前提として利用すること
• 旅館業法上の構造・設備基準を満たしていること
• 用途地域・条例上、旅館業が認められる地域であること

といった条件を満たせば、旅館業許可の取得が可能なケースはあります。

新築や大規模な建替えはできませんが、既存建物の修繕・改装を前提とした運営は、制度上、否定されていません。

⑤旅館業許可に特化した行政書士が関与する意義

再建築不可物件の旅館業申請では、単なる書類作成では不十分です。

弊所では、

• 再建築不可となっている理由の整理
• 不足資料が許可判断に与える影響の切り分け
• 行政が判断可能となる説明資料の構成
• 保健所との事前協議・論点整理

を行いながら申請を進めています。

再建築不可物件は、物件の問題というより、説明設計の問題でつまずくケースが大半です。

再建築不可物件を活用した旅館業を検討している場合、早い段階で制度と実務の整理を行うことが、結果的に最短ルートになります。