カテゴリー: 住宅宿泊事業

❶日本文化を味わえる観光スポットが多く外国人観光客からの評価が高い。

香川県には、金刀比羅宮や栗林公園など日本の文化を味わえるスポットが多く存在しています。都心部とは違った体験ができることから外国人観光客から非常に人気です。

❷高松空港の国際線増便と宿泊者数増加

高松空港はチャイナエアラインや香港エキスプレス航空といった航空会社が増便したことをきっかけに利用者数が増加しています。(参考 香川県公式サイトから)そのため観光客の増加が期待できます。

(上の画像は香川県が公開している資料から引用)

宿泊者数をみてみると、令和6年は令和5年に比べて約30万人増加していることが分かります。

❸家賃が安い

香川県は集客面だけでなくコスト面からも評価が高いです。他の都道府県と比較して香川県の家賃は低い傾向にあります。そのため費用を抑えて民泊開業をすることが可能です。

❶民泊を始めるには届出や許可が必要

民泊を始めるには、大きく分けて2つの方法があります。

1.旅館業法（簡易宿所営業）の許可を得る方法と、2.住宅宿泊事業法（民泊新法)の届出を行うがあります。

💡「年間を通して営業したい」や「初期費用を抑えて手軽に始めたい」などの個別の事情により選択するべき法律が異なるため注意が必要です。

❷住宅宿泊事業法と旅館業法の違い

民泊を始めるにあたって、多くの方が「旅館業法」と「住宅宿泊事業法」のどちらを選ぶべきか悩まれます。弊事務所では、初めて参入される方には、まず「住宅宿泊事業法」でのスタートを推奨しております。

旅館業法は「許可」を得るための基準が非常に厳しく、高度な設備改修や膨大な書類作成が必要になり、多額の費用と準備期間を要してしまいます。

そのため、まずはハードルの低い住宅宿泊事業法で最速でビジネスを立ち上げ、その後に状況を判断しながら「年間を通じて営業をしたい」といった場合に旅館業の許可を取得することが賢い方法だと考えます。

①設備関係は「ぼったくり前提」でチェックする

消防設備士、電気工事士などは国家資格として立派な職業ですが、民泊・旅館業の制度理解は別物です。

実務では、

• 非常用照明を1部屋に複数設置
• 本来不要な箇所への増設
• 緩和要件を一切検討せず「フル装備」

こうした過剰工事が本当に多く見てきました。そのため事業者様には複数見積もりを取ることをお願いしております。

そして費用が高いなと感じる場合は、「なぜそれが必要なのか」を条文ベースで説明させること。

説明できない業者は、ほぼ確実に「念のため」「安全のため」として余分な工事でお金を取っています。

②民泊（住宅宿泊事業法）の場合

民泊（住宅宿泊事業法）については、国が明確に示した資料があります。

ここに、非常用照明の緩和要件が記載されています。円変わる

この要件判断を行ってくれる消防設備士は、かなり数が少ないと言えます。

• 居室の該当区分
• 条文上どこに当たるか
• 緩和要件に該当するか

これは法令解釈の領域で、通常判断を行うのは事業者又は行政書士のみとなります。

しかし、通常の行政書士事務所でこの緩和要件を見てくれる事務所はかなり少ないでしょう。

消防設備士や電気工事士に任せると、「念のため付けましょう」
「全部屋に必要です」となり、1部屋に何個も非常用照明が付く地獄が完成します。

制度を知らない業者に任せると、結果としてぼったくり構造になるケースが多いです。

Support
-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

①民泊（住宅宿泊事業）の場合

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、宿泊者1人当たり3.3㎡以上の床面積が必要とされています。

そのため、

• 1人利用であれば、3.3㎡以上
• 2人利用であれば、6.6㎡以上

といった計算になります。

狭小物件であっても、宿泊人数を制限することで制度上は成立するケースが多く、面積要件そのものが直ちにネックになることは多くありません。

②旅館業法の場合 ― 営業形態ごとの面積基準

旅館業法では、営業形態によって客室の最低面積基準が異なります。

旅館・ホテル営業

• 客室面積：7㎡以上／室
• 寝台（ベッド）を設ける場合：9㎡以上／室

この基準を満たさない場合、
旅館・ホテル営業としての申請はできません。

簡易宿所営業

簡易宿所の場合は、

• 原則：33㎡以上／室
• ただし、宿泊者数が10人未満の場合は
  3.3㎡ × 宿泊者数以上

という基準が適用されます。

このため、狭小物件では、

• 客室が9㎡未満
• 宿泊人数を1〜2名に限定

といった前提で、簡易宿所営業として申請するケースが現実的になります。

Support
-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③下宿営業という選択肢は実務上ほぼ存在しない

なお、旅館業法上には「下宿営業」という区分も存在しますが、
現在の民泊・短期宿泊の文脈においては、
実務上ほとんど利用されていません。

短期宿泊を前提とする場合、
現実的な選択肢は、

• 住宅宿泊事業（民泊）
• 旅館業（旅館・ホテル営業 または 簡易宿所営業）

のいずれかになります。

狭小物件では、物件に制度を当てはめるのではなく、物件に合った制度を選ぶことが重要です。

①200㎡超は原則として「用途変更」の検討が必要

建築基準法上、用途変更は一定規模を超えると手続きが必要になるため、延床面積200㎡超の建物を宿泊用途で使う場合、原則として用途変更の要否を検討することになります。

実務上は、建物の現況・用途・運用形態によって、用途変更の議論が避けられないケースが出ます。200㎡超の段階で「建築側の論点が入る」と理解しておく方が安全です。

②共同住宅は「申請の組み立て方」で結果が変わる

共同住宅（アパート・マンション等）の場合、200㎡超の扱いは特に注意が必要です。

一括で200㎡超の用途変更として整理しようとすると、窓口の段階で

• 受付自体を渋られる
• 一度に通らない（実務上止められる）

という状況が起きやすくなります。

この場合、現場では申請を複数回に分けるなど、手続きの組み立てを工夫して進めることがあります。

また、単に分割するだけでなく、行政書士・建築士等による疎明資料（補足説明資料）を添付し、

• どの範囲をどういう用途で使うのか
• 法令上の位置づけをどう整理するのか
• 申請として合理性があること

を明確にすると、意外に手続きが前に進むケースがあります。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③「容積率・建ぺい率」より見られるポイントがある

200㎡超の話になると、容積率や建ぺい率が強く意識されがちです。

ただ、少なくとも保健所手続きの文脈では、それらが最重要として扱われないケースも多いのが実情です。

むしろ現場で効いてくるのは、

• 申請内容と現況・運用の整合
• 安全性（動線、避難、設備面）
• 行政が判断できる資料構成になっているか

といった「判断可能性」の部分です。

④建築基準法違反がある＝全て通らない、ではない

ここも誤解が多い点です。

建築基準法に関する論点があるからといって、直ちに「何もできない」「すべて不可能」という結論になるわけではありません。

実務上は、

• どの違反・どの不足が、許可判断に直結するのか
• 保健所が何を重視し、どこを厳しく見るのか
• どの論点を、どの行政機関が根拠を持って求めているのか

を切り分けたうえで、申請を組み立てます。

重要なのは、「違反があるかどうか」ではなく、行政が許可判断できる状態に整理できるかという観点です。

①保健所の届出や許可申請よりも先に問題になる消防法

テナント・店舗併用建物では、個別テナントごとの対応ではなく、建物全体としての消防管理体制が問題になります。

具体的には、

• 各テナントに求められる乙種防火管理者
  ではなく、
• 建物全体に選任が必要となる「統括防火管理者（甲種）」

が論点になります。この点を見落としたまま進めると、後工程で確実に手続きが止まります。

②統括防火管理者（甲種）は誰の手続きか

統括防火管理者（甲種）の選任は、民泊を行う事業者単独で完結するものではありません。

多くの場合、

• 建物の管理会社
• 建物オーナー側

が主体となって対応する手続きです。

そのため、共同住宅やテナントビルの場合は、事前に管理会社へ確認を行うことが不可欠です。

ここを飛ばして申請準備を進めると、後から「対応できない」と言われるケースもあります。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③消防手続きが終わらないと、保健所も動かない

実務上、重要な点として、

• 統括防火管理者の選任
• 消防計画の整備
• 消防法令適合通知申請

これらが整っていない場合、消防署が保健所に照会をかけないことがあります。

場合によっては、消防法令適合通知申請自体を受け付けてもらえないケースも見受けられます。

結果として、

• 保健所の手続きが進まない
• 開業時期が確定しない
• 予定していたスケジュールが大きくずれる

といった事態につながります。

④実務上のリスクと事前整理の重要性

テナント・店舗併用建物では、

• 消防法上の責任主体が誰か
• 管理会社・オーナーがどこまで対応可能か
• そもそも民泊利用を想定した管理体制が取れるか

を、契約前・着手前に整理することが重要です。

これを行わずに進めてしまうと、開業できない期間の無駄な家賃負担が発生することもあります。

テナント・店舗併用建物の民泊は、制度上可能であっても、管理・消防体制が整わなければ実行できません。

弊所では、

• 消防法上の論点整理
• 管理会社・オーナー側の手続き範囲の確認
• 保健所・消防署の手続き順序整理

を行ったうえで、申請を進めています。事前に整理を行うことで、不要な時間的・金銭的ロスを避けることが可能です。

テナント併用建物で民泊を検討している場合は、契約前の段階から実務整理を行うことが重要です。

①保健所の立入で何を確認されるのか

保健所の立入において、主に確認されるのは届出・許可時の書類内容と、実際の運用状況に乖離がないかという点です。

事業者の義務に関しても、当然に見られますが、具体的には、

• 届出時・申請時に提出した図面や書類の内容
• 実際の客室の使い方や立入禁止範囲
• 宿泊者に提供している設備の状況

などが確認対象となります。

書類上は問題がなくても、運用が書類と異なっている場合には指摘を受ける可能性があります。

②特に確認されやすいポイント

実務上、重点的に見られやすいのは次の点です。

住宅宿泊管理業との関係

住宅宿泊事業の場合、届出を行ったタイミングでの住宅宿泊管理委託内容が適切に履行されているかといった点が確認されることがあります。

設備関係（図面より実態重視）

立入では、図面上の面積や記載内容そのものよりも、設備の実態が重視されます。

特に、

• 非常用照明の設置状況
• 消防法関連設備の有無・状態
• 宿泊者が立ち入る範囲の安全性

といった点は、実地で確認されることが多い項目です。

③いきなり処分されることは基本的にない

近隣通報があったからといって、即座に営業停止や処分が行われることは、通常ありません。

多くの場合は、

1. 事実確認
2. 指摘事項の整理
3. 行政指導・是正指示

という段階を踏んで進みます。

そのため、必要以上に不安になる必要はなく、事実関係を整理し、落ち着いて対応することが重要です。

④立入対応・事前対策における専門家の関与

保健所対応では、どこまで説明すべきか、どの点は是正が必要か、書類上の整理で対応可能かといった判断が求められます。

弊所では、保健所立入時の立会対応や立入前の事前チェック・対策整理を行っています。

事前に整理を行うことで、立入時の指摘事項を最小限に抑えられるケースも少なくありません。

①用途地域によって営業はできないのか

結論から整理すると、民泊（住宅宿泊事業）と旅館業では、用途地域の考え方が異なります。

民泊（住宅宿泊事業）の場合

住宅宿泊事業法に基づく民泊については、用途地域そのものによる全国一律の制限はありません。

そのため、第一種低層住居専用地域を含め、住居専用地域であっても、制度上は民泊の実施が可能です。

ただし実務上は、自治体条例による制限が非常に大きく影響します。

• 営業日数の制限
• 区域指定による実質的な禁止
• 家主居住要件の付加

など、自治体ごとに運用は大きく異なります。

旅館業（簡易宿所等）の場合

一方で、旅館業法に基づく営業については、用途地域の制限がより明確に影響します。

原則として、

• 第一種・第二種低層住居専用地域
• 第一種・第二種中高層住居専用地域
• 工業地域
• 工業専用地域

では、旅館業の営業は認められていません。

ただし、ここで注意すべきなのは、自治体独自の都市計画や地区指定による例外が存在する点です。

例えば、熱海市などの一部地域では、レクリエーション地区等の指定により、住居系地域であっても旅館業申請が認められているケースがあります。

用途地域だけを見て、一律に「できない」と判断するのは危険です。

②用途地域の確認方法と注意点

用途地域の確認には、全国のエリアが記載されている「用途地域確認マップ」が一般的に利用されます。

ただし、

• 更新時期が古い
• 都市計画変更が反映されていない
• 地区計画や特別用途地区が別途存在する

といったケースもあり、マップだけでの判断は不十分です。

実務では、

• 都市計画課への確認
• 建築指導課とのすり合わせ
• 条例・要綱の確認

を行った上で、最終判断を行う必要があります。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③用途地域以外にも注意すべき規制がある

用途地域をクリアしていたとしても、

• 地区計画
• 建築基準法上の制限
• 独自条例による営業制限

などにより、申請が進められない、または途中で止まるケースもあります。

特に、旅館業と民泊の制度の違いを整理しないまま進めると、「用途地域は問題ないのに申請が通らない」という事態になりがちです。

④専門の行政書士が関与する意義

用途地域の判断は、単に色分けされた地図を見る作業ではありません。

• どの制度で申請するのか
• 条例・都市計画との関係はどうか
• 例外規定や地区指定が使えるか

これらを総合的に整理する必要があります。

専門的な整理を行わずに進めると、後から制度変更を余儀なくされ、時間とコストが無駄になるケースも少なくありません。

住居専用地域での民泊・旅館業を検討する場合、早い段階で制度整理を行うことが、結果的に最短ルートになります。

①ロフトの基本的な考え方

ロフトが面積算定に含まれるかどうかは、単に「ロフトかどうか」ではなく、構造・高さ・利用実態によって判断されます。

特に簡易宿所（旅館業）を想定する場合、2段ベッドを設置するケースが多くなりますが、この場合は以下の点を事前に検討する必要があります。

• 天井高はどの程度確保できているか
• 実際に人が就寝・滞在する空間として使える構造か
• 上下階の移動方法（固定階段か、はしごか）

実務上、天井高がおおむね2.5m程度確保できている空間は、
「実質的な居室利用」と評価される可能性が高くなります。

そのため、「ロフトだから自動的に面積不算入」とは考えない方が安全です。

②「使わせない＝面積に入れない」は本当に通るのか

実務でよく見かけるのが、次のような考え方です。

• 「このロフト（または上階）は使用しないと記載すればよい」

書類上だけを見ると、一見、成立しているように見えるケースもあります。

しかし、重要なのは申請書類と実際の運用が一致しているかです。

民泊・旅館業においては、

• Airbnb
• Booking.com
• その他OTA掲載情報

などが、保健所の確認対象になることがあります。

申請時には「使用しない」「立入禁止」としていた空間が、実際には宿泊者に使われている場合、

• 行政指導
• 改善勧告
• 最悪の場合、営業停止等の処分

につながる可能性があります。

「書類上は使わないことにしている」という説明は、運用実態が伴っていなければ通らないのかという問題に直面します。

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-弊所サポート内容-

• 既存物件の法令確認

③面積算定で重要なのは「どう使うか」の整理

ロフト付き建物では、次の点を明確にした上で申請を組み立てる必要があります。

• ロフトを宿泊者に使用させるのか
• 就寝スペースとして使うのか、物置等に限定するのか
• 使用しない場合、その物理的・運用的な根拠は何か

単に「面積に入れたくないから使わない」という整理ではなく、現実的に守れる運用設計が不可欠です。

④申請段階で旅館業専門行政書士が関与する意義

ロフト付き建物の申請では、

• 面積算定の前提整理
• 図面上の表現方法
• 申請内容と運用内容の整合性確認

を誤ると、後戻りが難しい状態になります。

弊所では、

• ロフトを含めた空間の評価整理
• 宿泊形態に応じた使い方の設計
• 行政が確認しやすい資料構成

上記を前提に、申請を進めています。

ロフト付き物件での民泊・旅館業を検討している場合、申請前の整理がその後の運営リスクを大きく左右します。

❶外国人観光客から評価の高いスポットが多い

高知県には、ひろめ市場や高知城、桂浜など外国人観光客から評価の高い観光スポットが多くあります。このスポットを活用することで民泊の集客を加速させることが可能です。

❷宿泊者数の増加

(上の画像は高知県が公開している資料から引用)

高知県が公開している資料によれば、２泊3日の宿泊者数は14.8%、令和6年の宿泊者数は19.6%と5%近く上昇していることが分かります。

多くの外国人観光客の場合、２泊3日以上宿泊をするのが主流となっているため、公表されている資料の令和5年と令和6年の１泊2日の2%の減少については気にしなくて良いと考えます。

❸家賃が安い

高知県は集客面だけでなくコスト面からも評価が高いです。他の都道府県と比較して高知県の家賃は低い傾向にあります。そのためリスクを抑えて民泊開業をすることが可能です。

❶民泊を始めるには２つの法律いずれかに基づく手続きが必要

民泊を始めるには、大きく分けて2つの方法があります。

1.旅館業法（簡易宿所営業）の許可を得る

2.住宅宿泊事業法（民泊新法)の届出を行う

「年間を通して営業したい」や「初期費用を抑えて手軽に始めたい」などの個別の事情により選択するべき法律が異なります。

❷住宅宿泊事業法と旅館業法の違い

上の表の通り、旅館業法に基づく民泊の許可を得るには、高度な設備基準の遵守や複雑な申請手続きが必要となり、多額の費用と準備期間を要します。

一方、住宅宿泊事業法（民泊新法）は、年間営業日数が180日に制限されるものの、旅館業法に比べ手続きがスムーズで、コストを抑えつつ最短期間で開業できる点が大きな魅力です。

そのため、弊事務所では初めて民泊ビジネスに挑戦される方へ、まずはハードルの低い「住宅宿泊事業法」での開業を推奨しております。

高知県高知市では独自の条例が制定されており、一部の区域では民泊実施が制限されています。

学校の付近や認定こども園の付近では民泊が制限されているため注意が必要です。

学校教育法(昭和22年法律第26号)第1条に規定する学校(大学を除く。以下この表において「学校」という。)の敷地の周囲100メートル以内の区域

日曜日の正午から金曜日の正午まで(国民の祝日に関する法律(昭和23年法律第178号)第3条に規定する休日(以下この表において「休日」という。)の前日の正午から当該休日の正午まで及び各学校の長期休業日の前日の正午から当該長期休業日の正午までを除く。)

就学前の子どもに関する教育、保育等の総合的な提供の推進に関する法律(平成18年法律第77号)第2条第7項に規定する幼保連携型認定こども園、児童福祉法(昭和22年法律第164号)第6条の3第10項に規定する小規模保育事業を行う施設、同条第12項に規定する事業所内保育事業を行う施設及び同法第39条第1項に規定する保育所の敷地の周囲100メートル以内の区域

日曜日の正午から土曜日の正午まで(休日の前日の正午から当該休日の正午まで及び12月28日の正午から翌年の1月3日の正午までを除く。)

❶人気の高いスポットがある

鹿児島県には、仙巌園や砂むし会館砂楽、城山公園展望台など外国人観光客に人気の観光スポットが多くあります。このスポットを活用することで集客を加速させることができます。

❷宿泊者数の増加

(上の画像は鹿児島県が公表している資料から引用)

また、鹿児島県が公表している資料を確認すると、延べ宿泊者数は 8,378,560 人で，前年比 2.8%増加していることが分かります。

❸民泊運営のコストが安い

鹿児島県は集客面だけでなくコスト面からも評価が高いです。他の都道府県と比較して鹿児島県の家賃は安い傾向にあります。そのため費用を抑えて民泊開業をすることが可能です。

❶民泊を始めるには２つの法律いずれかに基づく手続きが必要

民泊を開始するにあたっては、旅館業法に基づく簡易宿所営業の許可を取得する方法、または住宅宿泊事業法に基づく届出を行う方法のいずれかを選択する必要があります。

❷住宅宿泊事業法と旅館業法の違い

上の表のとおり、旅館業法に基づく民泊を始めるときには、旅館業は許可を得るためには高度な基準を満たす設備の導入や複雑な手続きが求められます。そのため多くの費用と時間がかかってしまいます。

住宅宿泊事業法では年間営業日数が180日に制限されてしまうものの旅館業法に比べ手続きが行いやすく最短で開業できる点が魅力です。

このことから弊事務所では民泊を初めてされる方には住宅宿泊事業法をオススメしております。

鹿児島県では独自の条例は制定されていませんが、用途地域における制限が適用されます。

旅館業法の用途地域制限　(この地域では事業ができません)
第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域
※第一種住居地域では、延べ面積が3,000平方メートルを超える場合は建築不可

住宅宿泊事業法の用途地域制限　(この地域では事業ができません)
工業専用地域